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释疑首次置业六大困惑,沈城楼市发展前景论坛

       时间:2009年12月4日 下午15:00
       地点:棋盘山玉龙山庄
       主题:释疑首次置业六大困惑 沈城楼市发展前景论坛[详情]

 

       主持人元晨:首先对到来的各位领导、各位来宾、新闻界的朋友们表示热烈的欢迎……

       下面,请允许我为大家介绍今天到会的来宾:沈阳建筑大学、房地产研究所副所长张沈生教授,辽宁省情研究所所长梁启东教授,新峰地产顾问有限公司总裁端然先生,东亚国际城准业主代表李婷女士,东亚国际城企划部经理吕志涛先生……

  可以说,楼市也如同股市一样,风起云涌,买房子的人也和股民一样,都想抄底入市。在经历2008年底至2009年初的楼市低潮期之后,现在的楼市在一番降价打折之后又开始回弹。所以,现在许多人也开始迷茫,尤其是首次置业的人,本来就没有任何这方面的经验,那么面临置业的青年人在现阶段到底该不该买房呢?这个问题也随之而然地成了青年置业群体的首要疑惑。下面就想请问我们的嘉宾新峰地产顾问有限公司总裁端然先生为大家作以剖析,有请端总。

 

[新峰地产顾问有限公司总裁 端然]

 

       新峰地产顾问有限公司总裁端然:首先感谢有这个机会,和大家探讨青年首次置业,我恰好在2001年的时候探讨过浑南开发区的发展,看到今天的发展比较兴奋,当年的想象和当年自己的设想,经过政府的正确运作达到今天。当时我参与提出这么几个关键词,第一个是北方浦东,这是我个人提出的概念。第二个我提出了银带。第三个我们给沈阳浑南定位为沈阳的未来。今天谈首次置业的问题,第一个我想谈如何理解首次置业,对首次置业的理解这是我谈的第一个问题。第二个问题是我92年到深圳,在深圳这个行业里面浸染了17年,我谈从深圳看沈阳。第三个我想谈从沈阳看浑南。第四个层面是从建大看东亚·国际城。第五个从东亚·国际城看青年置业,第六个从置业看东亚·国际城,从这几方面和大家沟通,从我个人的理解,我相信会给大家一种共鸣。

       关于首次置业,原来大家知道刚性需求,我对沈阳了解是这样的几个层面,一个是居住的刚性需求,第二个是动迁的刚性需求,第三个是青年人的刚性需求,第四个沈阳开发区特别特殊,从原来的城市刚性需求成为现在的城边的刚性需求,第二次换房子很多人会选择沈阳。对于我们这儿来讲,我们在沈阳是首次置业,从这几方面看,首次置业不仅仅是年轻人,但是一定是围绕着年轻人的置业,从首次置业看,大家知道投资永远是首次置业的第一选择,因为房地产不仅仅是消费品,它是资产消费增值过程,在这里面,它一定选择有增值的地方进行首次置业,还有最方便的地方,对所有人来讲,增值是第一的,方便是根据时代。

       第一、从刚性需求来讲,沈阳的刚性需求已经从沈阳人的刚性需求落到了沈阳经济区的二次置业、三次置业的刚性需求,这是对首次置业的理解,可能很多是孩子在这工作,或者是念大学,将来准备留给在这工作的孩子。因为现在买房必靠父母,这是没有办法的事情。

       第二、从深圳看沈阳。在深圳我体会得最深,深圳和香港紧紧走在一起,在深圳所有的户型最开始大家看全是小户型,因为深圳都是年轻人,他必须用自己的钱置业,所以在深圳17年给我的感觉,是从小户型到家庭居住,到最后的豪宅,深圳的户型有的是19平,因为酒店的房间大概也就20平,所以19平也不错,所以深圳的小户型代表了城市发展。从沈阳来看有三个层次,深圳经过了将近三十年,从农村、渔村成长为一个城市,土地升值,房价升值,而沈阳从原来北方的工业城市,到适宜居住的城市,到现在的沈阳经济区,在不久的将来可能是国务院做试点的。在这个过程中,城市在增长,第二个是土地增值,这是永远不可逆转的。第三个任何房产随着历史的发展,都会通过价格体现价值,一定会涨价,如果不涨价是客观的,可能是应该第二年涨,却没涨,在第三年涨的。所以一个城市经济高度发达的时候,房价必涨无疑。这是从深圳看沈阳,从沈阳整体上看,均价四千块钱,是大连土地的价格,深圳的土地价格是八千元钱,但总有一天沈阳能发展到大连的水平,总有一天沈阳的某个区域会发展到深圳的水平,由于人口的惯性不可能那么高,但是沈阳的发展和沈阳的成交量看比较稳定,沈阳住宅的价格确确实实是均价四千,最高价上万,最低价2700、2800元,从沈阳房价的销量上看,今年的沈阳的销量截止到今天,成交量1300万,在全国副省级城市第一。深圳700万左右,你们想一下这个数,当然他是15000元每平米,我们是4000元。大连是700,总量不一样,价值是差不多的,从这样来看,沈阳的地产我认为在经济危机的时候,也没受到最大的波动,最好的时候也没有趾高气扬,这是从计划经济向市场经济过渡,完全像深圳那样是不可能的,再跳高也跳的比较慢。从这看,整个城市在增值,所有的东西都在增值,增值多大,世界经济、中国经济、沈阳宏观经济都有关系,所以沈阳的未来应该会更和谐的稳定上涨,无论是成交量,还是房价。但也许有的房子价格很高,但是我们是置业型的,从整体来讲这个时候选房只要你是按正常走,永远不会错,可以超前但是不能透支太厉害。我认为多数人还应该适度超前,不能透支。

       第三、从沈阳看浑南,这个我非常兴奋,浑南是高新产业区,当时在这个时候,大家对高新产业区上升为新城区是有很多的变化,到现在看,浑南是国家级开发区,而且是高新产业区,高新产业一定是年轻人的产业,三好街是浑南的根,浑南的整个产业从东软,到动漫,未来的就业年轻人聚集只有浑南。第二个体育产业是最代表青春和青年的,整个辽宁省投资会把浑南变成最活跃的体育配套,因为正好是青年人最想寻找的地方。第三点能谈的是浑南的大学城,我的母校沈阳建大,能发展到今天,沈阳理工大学加上音乐学院,有这么多永远移动的青春,年轻人如果不选这个地方,那可能是大家想了很多,但是这里一定是年轻人聚堆的地方。将来这里一定会出现创意产业,现在我统计完,从2002年浑南的房地产,到现在房地产的户数卖的将近八万户,浑南可没有多少所谓的动迁户,全是整个沈阳的置业,这个层次,再过三到五年可能是五十万人,将近二十万户。和平区基本是七十二万左右人口,在这个情况下,在将来长白大浑南的概念,会出现七十万人口的新区,这个地方的商机会怎么样,在浑南大道两边会有商务,现在有商业,商务刚刚开始,所以在这种情况下,浑南会成为所有人选择之一,这样看,从沈阳看浑南,浑南就是北方浦东,就代表着沈阳的未来,也承接了沈阳的历史。但是他应该是一个时尚的地方,青年人的地方,所以我觉得从整个产业,从配套,从文化,从居住人口来看,一定是以年轻人为主,交通大家想一想,浑南大道不出五年一定有地铁,交通一定是越来越好。

       我本人目前在沈阳的第二套房子也是在浑南,我当时买的房子没有看房价,只是看了开发商,我被浑南的发展所感染,这样看,从沈阳看浑南,大家应该看出来,他会代表沈阳,但是他不是代表沈阳全部,所以现在回想2001年,当时能提出北方浦东,到今天有这个感觉,当时我觉得很兴奋,因为我待过这个地方,现在看这个地方做的非常满意,做的比想象的好。

       第四、从建大看东亚,我为什么这么说,建大很有意思,建大在市内的时候,在青年公园的地方,我给它起名叫地王,这两个地方代表的是什么,沈阳建筑大学不愧为搞建筑的,他选择的这两个地方,既有风水,也有繁华的感觉,现在你想一想,沈阳建大西临万科的新里城,北临金地滨河国际,东临东亚·国际城,而且离的最近,在这个过程当中,你想一下,三到五年之后,围绕建筑大学的东南西北会是什么样,我也挺兴奋,我觉得谁要选择建大的周边,就是选择的正确的地方,这是从建大看东亚,未来更美好。

       第五、从东亚·国际城谈青年置业,这个房型包括区域,我不单看他,因为我是搞这个的天天研究,我觉得定位非常有意思,最小的47平米,最大的组合157平米,青年人买房子,尽量负担不要太重,但是又有老人,怎么样做到青年人和老人的和谐,我定位的这个青年基本上是青春白领型,想要找一个理想型的房子在周边,从东亚·国际看定位上比较符合目前的现状,东亚新华在北京有品牌,但是在沈阳应该是刚刚建立品牌,一定会和品牌不对应,一定不会上去就把品牌无形资产的最大化体现在市场上。第二个从产品上来想,想的比较深,一梯一户,四十平米的房子十六万元,自己住不借负债太多,大学生青春白领一般毕业两年左右,我定位是青春白领理想之居。而且还有150平的户型,这个户型有可持续性,从东亚·国际城看我们的青年置业在定位上基本准确,价格和价值还没有完全对等,我对他的产品,对他周边来看,如果坚持像说的那样,我说的是物业管理,我认为这个品质能够成为青年人选择之优。

       最后一点我从置业看东亚·国际城,我觉得东亚·国际城将来会成为青年人聚集的地方,我也希望东亚·国际城在更多的基础上,让青年人找到一种平台,在这儿做交流,借助这一块,让购置东亚国际城的时候,不仅仅是住房,还能选择一种新的生活模式,让我们感觉到很快乐,我们和万科新里城的人沟通很容易,和金地沟通也容易,和建大沟通也容易,我希望我们的开发商在这方面,争取说到做到,如果这样的话,这一块应该是青春白领选择之一。这是我的个人理解,我也希望大家互动,我讲的是我一种真实的表达,然后今年浑南到现在为止,卖了将近150万,而且看得出来,现在浑南的销量在沈阳已经是前三名,已经是聚集的地方,沈阳哪个区域都有自己的特点,但是浑南的特点任何区都不具备。这是我今天的开场白,希望大家互动,也希望在座的教授和老师对我的想法做更深层次的补充,谢谢大家。


       ……

 

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